Si existe una compraventa válida acreditada y el vendedor incumple su obligación de formalizarla, puede solicitarse conciliación y luego demandar otorgamiento de escritura pública. Este proceso formaliza un acto existente; no crea por sí mismo una venta inexistente ni corrige automáticamente nulidades, falta de representación o indeterminación del inmueble.
Qué debe analizarse antes de actuar
El artículo 1412 permite compeler al otorgamiento de la formalidad cuando la ley o el convenio lo exigen y no se trata de una forma solemne bajo sanción de nulidad. El artículo 1549 obliga al vendedor a perfeccionar la transferencia. La Corte Suprema ha señalado que la escritura pública es una obligación legal del vendedor, pero el juez debe verificar el acto que se pretende formalizar.
Pasos recomendados
- Verifica partida actual, identidad y facultades del vendedor.
- Revisa minuta, firmas, precio, pagos, inmueble y condiciones pendientes.
- Requiere formalización y plantea conciliación con una pretensión precisa.
- Si no hay acuerdo, demanda adjuntando la fuente completa de la obligación.
Documentos y pruebas útiles
Minuta o contrato, recibos y transferencias, partida, títulos archivados, poderes, tributos, carta notarial y acta de conciliación.
Error que conviene evitar
Una demanda de escritura no resuelve por sí sola doble venta, falsificación, falta de consentimiento o propiedad de terceros. En esos casos pueden existir pretensiones adicionales o distintas.
Ejemplo práctico
Si comprador y vendedor firmaron minuta con inmueble y precio determinados, y el precio fue pagado, la negativa posterior puede sustentar formalización. Si quien firmó no era propietario ni representante, la controversia es diferente.
Base legal peruana verificada
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